Im Wohnungseigentum kann der Verwalter, wenn er auf unbestimmte Zeit bestellt ist, mit einer Frist von drei Monaten zum Jahresende gekündigt werden.
Das bedeutet, dass die Kündigung – um wirksam zu werden – dem Verwalter gegenüber spätestens am 30.9. ausgesprochen werden muss. Sie muss also bis zu diesem Tag dem Verwalter zugehen.
Für eine Kündigung in diesem Jahr bleibt also nicht mehr viel Zeit.
Für die Kündigung, die Namens der Eigentümergemeinschaft erfolgt, bedarf es zuvor eines Beschlusses, für den das Gesetz einige Hürden bereitstellt.
Der Beschluss kann entweder in einer ordnungsgemäß einberufene Hausversammlung oder mittels eines Umlaufbeschlusses gefasst werden.
Beide Abstimmungsverfahren haben so Ihre Tücken und sollten juristisch gut vorbereitet werden, um keine unnötigen Fehler zu machen, die die Wirksamkeit des ohnehin mit meistens viel Aufwand erzielten Beschlusses beeinträchtigen.
So manche verunglückten Beschlüsse landen vor Gericht, wo lange und nervenzersetzend gestritten wird.
Die Beschlussfassung benötigt eine ausreichende Vorlaufzeit vor dem 30. September, da gewisse vom Gesetz vorgesehene Fristen einzuhalten sind (idR angemessene Frist zur Gelegenheit zu Äußerung aller Eigentümer bei einem Umlaufbeschluss, oder zur Anberaumung einer Versammlung).
Umlaufbeschlüsse sind außerdem grundsätzlich erst dann wirksam, wenn alle Eigentümerinnen/Eigentümer Gelegenheit hatten, sich dazu zu äußern. Bis dahin ist keine Eigentümerin/kein Eigentümer an ihre/seine bereits abgegebene Erklärung gebunden, kann also innerhalb der Frist seine Meinung ändern.
Der Beschluss sollte daher mit juristisch sicherer Hand gemacht werden.
Welche Mehrheit benötigt man?
Gezählt wird immer nach Grundbuchsanteilen. Entweder erzielt man mehr als 50% der Grundbuchsmiteigentumsanteile oder seit 1.7.2022 auch eine Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, wenn diese Mehrheit mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile repräsentiert.
Der mit der entsprechenden Mehrheit gefasste Beschluss muss letztlich ordnungsgemäß ausgehängt (Hausanschlag) und dem Verwalter und den Eigentümern zugestellt werden.
Für einen Verwalterwechsel zum Jahresende muss man daher jedenfalls ab jetzt aktiv werden, um alles bis Ende September zu erledigen.
Am 31.9. ist es jedenfalls zu spät.
Was können wir für Sie tun?
- Wir wissen wie ein Umlaufbeschluss durchgeführt wird und wir beraten Sie dazu gerne.
- Wir helfen Ihnen, falls ein Beschluss vor Gericht angefochten wurde
- Und sollten Sie mit Ihrem Verwalter nicht zufrieden sein: wir übernehmen auch gerne neue Eigentümergemeinschaften als Hausverwaltung
Rufen Sie uns an, wir sind für Sie da!
Sehen Sie sich dazu auch unser Youtube Video an:
Am 31.9. ist es zu spät! Wie kündige ich den Hausverwalter? – YouTube
